ייעוץ למשכנתא ובדיקת הלוואות

עבור זוגות רבים, רכישת הבית, ולקיחת המשכנתא בעקבותיה, הנה ההחלטה הכלכלית הכבדה ביותר שיקבלו בחייהם. מדובר בהרבה מאד כסף עם השפעה להרבה שנים. מרבית האנשים אינם מתמצאים בכל הפרטים הרבים בנושא.  כשמדובר בלקיחת משכנתא, כל טעות עלולה להפוך להפסד של מאות אלפי שקלים, וישנן הזדמנויות רבות בהן  אנו עלולים לטעות. רבים סבורים שהפקיד הבנק שמולו אנו יושבים מתמצא בנושא ויוכל לייעץ לנו. אולם האם באמת ניתן לסמוך עליו שייתן לנו את הייעוץ הנכון ביותר עבורנו? כמובן שלא. הפקיד עובד עבור הבנק ומונחה להוביל לתוצאות הטובות ביותר עבור הבנק. מטבע הדברים, כשמדובר במשכנתא האינטרסים של הבנק ושלנו הנם הפוכים:  אנחנו  מעונינים לשלם פחות, בעוד שהבנק מעוניין שנשלם יותר כדי שיוכל להרוויח יותר. אנחנו מעוניינים ב הלוואה ללא ערבים, בעוד שהבנק מעוניין בכמה שיותר בטחונות, ועוד ועוד. דברים אלו ואחרים ייסגרו תוך מ"ומ, ואתם בהחלט זקוקים למומחה שיהיה נאמן אך ורק אליכם.

הנה כמה נקודות ראשוניות למחשבה:

1.  גובה הרבית

מה המשמעות של אחוז אחד בריבית על המשכנתא?

נניח שלקחתם משכנתא של מליון ₪ ל-30 שנה. נניח שהציעו לכם ריבית מסוימת, אבל בצרכנות מנוסה יותר אפשר היה להוריד את הריבית ב1% בלבד. כמה כסף אפשר היה לחסוך בהחזרי ההלואה? התשובה: בערך 150,000 ₪.

משכנתא טיפוסית כיום מורכבת ממספר מסלולים. אחד מהם הוא מסלול צמוד פריים. הבנקים גובים במסלול הזה ריבית נמוכה מאד, אבל מגבילים אותו ללא יותר מ1/3 מכלל המשכנתא. בשאר המסלולים הם גובים ריבית גבוהה הרבה יותר, במסגרת מה שמכונה "מרווח". מרבית האנשים קולטים רק את מסלול הפריים, אותו הבנק מעוניין שנקלוט, ואנו מרבים לשמוע אמירות כגון: "קיבלתי בפריים מינוס 0.75%". אותם אנשים חשים שהשיגו עסקה טובה, בעוד שבפועל המצב פעמים רבות שונה לחלוטין.

וזאת בהחלט לא הסיבה היחידה להיעזר ביועץ מקצועי. הבנקים מציעים לכם מסלולי תשלום שונים: צמודים ולא צמודים, נושאי ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה (לפי כל מיני מדדים) וכו'. מהי משמעות הדברים? מה באמת כדאי לקחת? מהם הסיכונים באפיקים השונים? אלו שאלות שתצטרכו לענות עליהן ולהחליט באילו אופציות לבחור. האם כדאי לקבל החלטות כל-כך כבדות משקל, מבלי להבין מהן ההשלכות האפשריות? כמובן שלא.

2. הצמדה (למדד)

אם ההלואה צמודה למדד והאינפלציה היא 2% בשנה, משמעות הדבר שהתשלום החודשי יגדל ב-2% כל שנה. נשמע נסבל, נכון? אלא שאחרי 20 שנה, וב"זכות" הריבית דריבית, התשלום החודשי יגדל בכ- 49% (!!). אם המשכנתא היא ל-30 שנה- כפי שפעמים רבות אכן קורה- יגדל סכום ההחזר ב-81% (כמעט פי שניים). האם זה עדיין נראה נסבל? כמובן  שאם ההכנסה שלכם תעלה אף היא באותה מידה לא אמורה להיות בעיה. אבל האם תוכלו להיות בטוחים שאכן כך יהיה?

עניין נוסף: בחישוב הנ"ל הנחתי אינפלציה של 2%, ערך שנחשב נורמלי ואפילו רצוי במודלים כלכליים רבים. חשוב לזכור שהיו תקופות בהן האינפלציה היתה גבוהה בהרבה. ולא רק בישראל ה"משוגעת". גם ארה"ב ידעה שנים של אינפלציה גבוהה בהרבה (בשנות השמונים של המאה הקודמת עד 14% ובשנות התשעים עד 6%). משכנתא, כידוע, הנה הלוואה שנלקחת לשנים רבות. דברים רבים עלולים להשתנות לאורך התקופה, והם ישפיעו מאוד על יכולתנו לעמוד בהלוואה שלקחנו.

3. ריבית משתנה

בתקופה הנוכחית הריבית במשק נמוכה מאד. התופעה נמשכת כבר כ 12 שנה, מאז המשבר הכלכלי ב-2008-9, והמגמה התחזקה בעקבות משבר הקורונה ב 2020. יחד עם זאת יש לזכור שבראיה היסטורית אין מדובר במצב נורמלי. כמה זמן זה ימשך? קשה לחזות. כדאי רק לקחת בחשבון שבמידה שהריבית תעלה חזרה לערכיה ההיסטוריים, גם תשלומי ההחזר החודשיים על המשכנתא יעלו בהתאם. למשל בשנים 2004-2008 ריבית הפריים היתה מרבית הזמן סביב 5.5-7%. בשנים 2000-2003 היא עלתה למעל 10%. כיום (יוני 2020) ריבית הפריים היא רק 1.6%. ושוב, התנודות הללו הנן משמעותיות ביותר לגובה ההחזרים על המשכנתא.

לדוגמא, ניקח הלוואה ל-30 שנה בריבית משתנה. עליה בפריים מ-1.6% ל-7.6% תגדיל את התשלומים החודשיים בכ-80%. אם העלייה היא ל- 10.6% התשלום החודשי יגדל בכ-150% (פי 2.5). בניגוד להפרשי הצמדה, כאן אין צפי לעליה מקבילה בשכר, כך שההשלכות עלולות להיות הרות אסון מבחינה כלכלית.

4. גורמים המשפיעים על גובה הריבית

מספר גורמים משפיעים על גובה הריבית שניתן להשיג עבור לקוח נתון. שניים מהם הנם: (1) משך תקופת ההחזר (2) שיעור המימון (איזה חלק משווי הנכס מהווה המשכנתא). עליה בכל אחד מהם גוררת עליה בגובה ריבית. למרות זאת  רבים בוחרים לרכוש נכס, ולממנו בעזרת במשכנתא, "על קצה גבול היכולת". הם עלולים למשל לרכוש נכס יקר בשיעור מימון של 75% (שיעור מימון גבוה) ל-30 שנה (משך החזר ארוך). כדאי להבין את ההשלכות של מהלך כזה. לקוח כזה ימצא עצמו מחזיר לבנק במהלך השנים כמעט כפול ממה שלקח (!!). לאור זאת כדאי אולי למשל להיכנס למהלך של שדרוג מגורים בשני שלבים: בשלב הראשון לרכוש נכס צנוע יותר, בעזרת הלוואה קטנה יותר למשך תקופה קצרה יותר, ולהשתמש בכסף הרב שנחסך, לשם שדרוג הרכישה בשלב מאוחר יותר. בכל מקרה שווה לבדוק מקרוב.

אם כך, התשלום ליועץ משכנתאות לא רק חוסך לכם כסף והרבה, אלא ניתן לראות בו הגנה בפני שגיאות משמעותיות, בעלות השלכות נרחבות.

נשמע מעניין? התקשרו:

או השאירו פרטים בטופס ונשמח לחזור אליכם